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퍼스 임대료 지난해보다 8.2% 올라, 멜번은 내림세 계속

출처: CoreLogic. 코어로직 임대가치 연간 성장은 지역별 모든 부동산 임대료를 측정해 총가치의 시간에 따른 변화를 추적하는 코어로직 주택가격지수와 유사한 지수로 계산된다.

주거부동산 임대 시장은 해외 이민자 의존 비중이 높은 시드니・멜번과 다른 소규모 주도,주택과 유닛, CBD와 거리에 따라 다른 성적을 냈다.

부동산 매매 시장과 가격은 전반적으로 오름세로 돌아섰지만 임대 시장 성적은 주도, CBD까지 거리, 주택 형태별로 혼재되어 나타났다. 코어로직이 분석한 호주 전역 임대료 추이에 따르면 다양한 요인이 작용해 지역과 부동산 유형별로 다른 성적으로 이어졌다.

주도 중 임대시장 성적이 가장 좋은 지역은 퍼스로 거주 임대료가 11월 기준 1년간 8.2%나 올랐으며 8.6% 상승을 보인 주택임대가 주도했다. 퍼스 유닛 임대료는 5.4% 상승해 6.3% 오른 다윈 성장률보다는 낮았다.

이러한 결과는 퍼스와 다윈 지역 임대주에게는 기쁜 소식으로 들릴 수 있지만 실제로 투자자가  임대 시장에서 후퇴하는 것이 이러한 강력한 임대료 상승의 원인이라는 것도 눈여겨봐야 한다. 투자자는 광산업 침체 이후 수년간 시장 활동의 극히 일부만을 차지했다. 2020년 11월 기준 퍼스 임대 가치는 2013년 최고치보다 여전히 11.7% 낮은 상태이며, 다윈은 2014년 최고치보다 21.6% 낮은 수준이다.

퍼스와 다윈 지역에 걸쳐 연간 임대료 증가 시계열은 주도 종합 수치와 비교했을 때 최근의 임대료 증가의 맥락을 볼 수 있다. ‘임대가격 연간 성장 추이’ 그래프에는 두 도시의 임대 소득 증가의 최고점과 저점 및 임대시장이 침체에서 회복하고 있는 것이 나타나 있다.

임대료가 빠르게 반등하면 2021년에 걸쳐 주택시장에서 투자자 참여가 바닥을 찍고 상승세로 돌아설 수 있다.  ABS 주택융자 데이터에 따르면 9월까지 부동산 매입용 주택담보대출의 투자자 점유율이 서호주 16.2%, 북부 준주(NT) 11.6%에 불과한 것으로 나타났다. 이는 주와 준주 가운데 가장 낮은 비율이다.

한편 시드니 유닛 임대료는 11월까지 연간 -5.4% 하락하며 깊은 내림세로 밀려났다. 코어로직은 이러한 유닛 임대료 하락세가 최근 10년 평균 6315채와 비교해 NSW 전체 유닛 완공이 2018년 12월 분기에1만1,566건으로 정점을 찍는 등 비교적 높은 유닛 물량 공급에 일부 기인한다고 보고 있다.

물론 유닛 임대료를 밀어 내리는 데는 수요 측면 요인도 작용했다. 코로나19 확산을 막기 위한 연방정부의 국경 봉쇄는 지난 3년간 호주로 유입되는 순해외이주의 약 3분의 2가 집중되어 있는 시드니와 멜버른의 임대 수요에 큰 충격을 주었다. 최근 해외 입국자의 대다수는 대부분 일정 기간 집을 임대하기 때문이다.

시드니와 멜버른 노동시장은 또한 코로나19 확산을 막기 위한 사업체 운영 및 이동 규제로 인한 충격을 가장 크게 받은 환대, 관광, 예술 분야 노동자의 비중이 상대적으로 높다. 이 부문 노동자는 다른 부문에 비해 시급이 낮고 임시직 비율이 높기 때문에 낮고 불규칙한 소득으로 인해 주거지를 임대할 가능성이 더 높다.

시드니 중위 임대료는 코로나19 이전 최고치인 520달러와 2019년 11월 500달러에서 주당 480달러로 하락한 상태이다. 그러나 시드니 임대료 월간 하락 폭은 6월 -1.1%로 바닥을 친 후 11월 -0.8%로 완화됐다.

멜버른 임대 시장의 경우 주택 임대료는 소폭 상승한 데 비해 유닛 임대료는 1년간  7% 하락해 누구나 상상하듯이 코로나19로 가장 큰 영향을 입은 것으로 나타났다. 유닛 중위 주당 임대료는 2019년 11월 430달러, 코로나19 전 최고치인 450달러에서 400달러로 떨어졌다.

시드니와 마찬가지로 멜버른 유닛 임대료 감소는 해외 이주 정체, 임대할 가능성이 높은 주민이 일하는 업종 전반에 걸친 급격한 일자리 감소로 인한 것이다. 그러나 시드니와 달리 멜버른의 임대 수요는 9월 분기까지 코로나19 2차 확산으로 인한 강도 높은 규제와 6월 분기에 걸쳐 멜버른에서 호주 다른 지역으로 비정상적으로 많은 주민이 이주한 것에도 추가 제약을 받았다. 멜버른의 유닛 임대료 월간 하락률도 8월 -1.3%에서 11월 -1.1%로 일부 완화됐다.

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